Przeniesienie a ustanowienie prawa do działki w ROD . 1. Wstęp. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 13 grudnia 2013 r. (dalej: „Ustawa”) wprowadziła nowe zasady nabywania prawa do działek rodzinnych w rodzinnych ogrodach działkowych. Zasadniczo rozróżniamy więc nabycie w drodze przeniesienia lub ustanowienia praw do Vay Nhanh Fast Money. Umowa z następcą może być nieodpłatna (np. darowizna) lub odpłatna (np. dożywocie). W braku odmiennej woli stron jest to umowa dożywocia (art. 88 ust. 1). Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowie­ nia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesienia przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84 zd. 1). Określone w art. 84 zd. 2 ustawy świadczenia dodatkowe, jak też wzajemne świadczenia, mogą być zastrzegane w umowie z następcą każ­ dego typu, czyli zarówno w umowie przedwstępnej (art. 84,91 ustawy), jak i w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rol­ nego (art. 84), jak i umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego (art. 85). Charakterystyczne jest uregulowanie ustawy zezwalające na za­ strzeganie różnych postanowień, w tym świadczeń wzajemnych w umowie 1) przedwstępnej (oraz 2) zobowiązującej i 3) rozporządzającej — w tych dwóch ostatnich przypadkach (2,3) nigdy to nie budziło wątpliwości). Mimo braku art. 84 zd. 2 (czy teżart. 88 ust. 2) świadczenia takie, w tym wzajem­ ne lub niewzajemne mogłyby być zastrzegane w umowie przedwstępnej (art. 84, 91). Wynikałoby to ze swobody umów (art. 3531, art. 58 Do­ brze zrobił ustawodawca, że przykładowo wskazał na różne postanowienia, w tym świadczenia wzajemne w umowie przedwstępnej, bowiem pozwala to uniknąć wątpliwości interpretacyjnych, które mogłyby być, gdyby tego przepisu (art. 84 zd. 2,91 ustawy) nie było. Umowa przedwstęp­ na może zawierać różne postanowienia, w tym według mnie również takie, które wywołują skutek od zaraz (ex nunc), a nie dopiero z chwilą zawarcia umowy stanowczej (przyrzeczonej), jakby to na pozór mogło się wydawać. Z takiego postawienia sprawy przez ustawodawcę w art. 84 zd. 2,91,88 ust. 2 ustawy wynika, że wszystkie schematy podziałowe czynności prawnych mają zastosowanie na tle umowy przedwstępnej (art. 84, 91). To samo według mnie wynikałoby ze swobody umów, nawet gdyby nie było art. 84 zd. 2, 88 ust. 2, 91 ustawy (art. 3531, 58 Czyli umowa przedwstępna może teoretycznie być umową, która jest czynnością zobowiązującą — roz­ porządzającą — upoważniającą, przysparzającą, odpłatną — nieodpłatną, kauzalną. Na pozór mogłoby się wydawać, że te schematy podziałowe nic mają zastosowania do umowy przedwstępnej. Tak jednak nie jest. Wyni­ ka to ze swobody umów w umowie przedwstępnej w (art. 389,390,353', 58 W pełni te różne klauzule umowne mogą być w umowie przedwstę­ pnej (art. 84, 88 ust. 2, 91 ustawy, art. 3531, 58 Stanowią one element prawny jednej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej). Nie jest to zespół umów, jak mogłoby się wydawać (za­ równo na tle art. 84, 91 ustawy, jak i na tle — art. 389, 390, 3531, 58 Jest to zatem jedna umowa przedwstępna (lub zobowiązująca albo roz­ porządzająca) z różnymi świadczeniami. W umowie przedwstępnej świad­ czenia zasadnicze odnoszą się do czasu zawarcia umowy stanowczej (przy­ rzeczonej) — zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej), pewne świad­ czenia, które mogą mieć równorzędny charakter lub podrzędny w stosun­ ku do umowy stanowczej, mogą być zawarte w umowie przedwstępnej. Stąd należyta staranność musi być skierowana na interpretację tych umów. Ale jest to zagadnienie ogólne występujące na tle umów cywilnoprawnych, które tu ma zastosowanie. W tej interpretacji umowy przedwstępnej (i świad­ czeń z niej wynikających) trzeba mieć na uwadze charakter prawny umo­ wy z następcą jako umowy przedwstępnej (art. 84, 91 ustawy). Pozwoli to uniknąć wielu wątpliwości interpretacyjnych. Przykładowo mogą to być czynności także upoważniające, np. rolnik udziela pełnomocnictwa ogólnego (art. 98, 99 do zarządu gospodar­ stwem rolnym następcy w okresie pracy w gospodarstwie rolnym. Może to być także pełnomocnictwo rodzajowe (do czynności określonego rodzaju) lub pełnomocnictwo do konkretnych czynności (art. 98 Do świadczeń może zobowiązać się w umowie z następcą przedwstęp­ nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) rolnik lub następca (alter­ natywa zwykła). Przykładowo do oznaczonych świadczeń może zobowią­ zać się następca. Do oznaczonych świadczeń może zobowiązać się rolnik, np. do utrzymania następcy jako wynagrodzenie za pracę w gospodarstwie rolnym przez następcę przez cały okres pracy w gospodarstwie rolnym. Do utrzymania rolnika — może w umowie z następcą przedwstępnej (lub zo­ bowiązującej albo rozporządzającej) zobowiązać się następca. Środki na to może czerpać z własnych źródeł lub z dochodu z pracy w gospodarstwie rolnym. Następca pracując w gospodarstwie rolnym ma status wynikający z pracy w gospodarstwie rolnym. Nie jest on posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gospodarstwa rolnego ani właścicielem, lecz dzierżycielem. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rolnik przeniósł posiadanie — samoistne lub zależne — na następcę (np. dzierżawa, art. 708 „dzierżawa” nieodpłat­ na, użytkowanie) zachowując własność gospodarstwa rolnego. Rolnik po­ winien jednak zachować ostrożność w oddawaniu gospodarstwa rolnego w posiadaniu zależne (zachowując oczywiście posiadanie samoistne gospo­ darstwa rolnego — art. 337 a zwłaszcza samoistne następcy. Następ­ ca może pracować bezpłatnie lub za wynagrodzeniem. W braku odmien­ nej umowy praca jest bezpłatna. Wszystko zależy od tego, jaki model prawny prowadzenia gospodarstwa rolnego po zawarciu umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobowią­ zującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku (3) jest to na ogół nieaktualne, por. jednak art. 28 ustawy) zorganizują, wybiorą rol­ nik i następca. Dużą rolę będą miały do odegrania stosunki osobiste mię­ dzy rolnikiem a następcą. Wskazana jest tu ostrożność obydwu stron. Zau­ fanie może być łatwo zachwiane. W tej charakterystyce ogólnej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) nie można wchodzić w kwestie szcze­ gółowe, można rzecz ująć tylko ogólnie, syntetycznie. Wydaje się, że na tle umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobo­ wiązującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku por. art. 28 ustawy) możliwa jest konstrukcja spółki cywilnej między rolnikiem a następcą (lub następcami — może bowiem być ich kilku) w prowadze­ niu gospodarstwa rolnego. W przypadku umowy przedwstępnej spółka cy­ wilna byłaby elementem tej umowy zasadniczym obok pierwszego pod­ stawowego celu, jakim jest zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej); gospodarstwo rolne byłoby w okresie do przejścia prawa własności gospo­ darstwa rolnego na następcę (następców) prowadzone wspólnie przez rol­ nika i następcę. Teoretycznie mogą oni prowadzić to gospodarstwo rolne wspólnie także po zawarciu umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę, ale stosowano by zasady zawieszenia prawa do części uzupełniającej emerytury lub renty na zasadach określonych w art. 28 usta­ wy. Spółka nadal mogłaby istnieć, a od wyboru wspólników zależałoby, czy zdecydują się na pełną emeryturę lub rentę czy też na składkową tylko część emerytury lub renty (por. w tej sprawie bliżej art. 28 ustawy, do którego odsyłam). Wspólnicy powinni zachować należytą ostrożność, staranność przy decydowaniu się na tę formę współpracy rolnika i następcy z uwagi na skut­ ki prawne (przede wszystkim cywilne; administracyjne, w tym podatko­ we; procesowe) zawarcia takiej umowy spółki cywilnej. Spółka cywilna w perspektywie krótkotrwałej jest nieistotna. Dowodem tego jest cel umo­ wy z następcą i ustawy emerytalnej. Spółka cywilna jest dyskusyjna w tym przypadku na tle ustawy emerytalnej. Jak widać, nie sposób nawet ogólnych zasad omówić. Po prostu musi je zastąpić swoboda umów, która zna mnóstwo różnorodnych klauzul pra­ wnych, konstrukcji prawnych. Stosunki między następcą a rolnikiem mogą być oparte o kryterium etyczne — cywilne — ekonomiczne. Ich synchro­ nizacja da pozytywne rezultaty osobiste, społeczne, ekonomiczne i prawne. Wymaga to przestrzeganie przede wszystkim zasad etyki — moralnych, które tak łatwo są nieprzestrzegane. Przełożenie etyki na prawo należy do prawnika, stron umowy. Ale etyki nie zastąpi najlepiej skodyfikowany sy­ stem prawny. Prawidłowe sformułowanie umowy z następcą przedwstęp­ nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) pozwoli na przestrzeganie podstawowych zasad etycznych — moralnych. Stąd mocna rola osób spo­ rządzających tę umowę — notariuszy. Znajomość zasad etyki, prawa, eko­ nomii, w czym pomocna jest swoboda umów, pozwoli uniknąć przynajmniej niektórych ujemnych skutków prawnych. Świadczenia z dożywocia (art. 908 § 1 normalnie zastrzega się w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rolne­ go w zamian za dożywotnie utrzymanie (art. 88 ust. 1, art. 84). W umowie przedwstępnej (art. 84,91) zastrzega się zazwyczaj zawarcie umowy stanow­ czej dożywocia. Zazwyczaj świadczenia z umowy dożywocia należą się wówczas, gdy wykonano nie tylko umowę przedwstępną do zawarcia umo­ wy dożywocia (art. 84, 91), ale także umowę zobowiązującą do przeniesie­ nia prawa własności gospodarstwa rolnego (art. 88 ust. 1 ustawy). W umowie z następcą można zastrzec różne świadczenia na rzecz rolni­ ka lub osób trzecich, np. obowiązek kształcenia dzieci rolnika, obowiązek spłat na rzecz oznaczonych osób itd. W tym ostatnim przypadku umowa w tej części jest umową na rzecz osoby trzeciej (art. 393 Do obowiązku wydania nieruchomości oraz przejścia korzyści i cięża­ rów (długów) dotyczących nieruchomości z uwagi na odpłatny charakter umowy dożywocia stosuje się według mnie przepisy o sprzedaży (art. 548 Rolnik — zbywca ponosi odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych i prawnych nieruchomości (art. 556 i nast. Jak podkreślono uprzednio, podobnie jak przy umowie darowizny ciężary związane z rzeczą przecho­ dzą na obdarowanego (art. 548 per analogiam). W umowie darowizny nie ma odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne darowizny (por. art. 892 Jest to bowiem umowa nieodpłatna. W skład ustawowej treści dożywocia (art. 908 § 1 art. 88 ust. 1 usta­ wy) nie wchodzi użytkowanie nieruchomości zazwyczaj gruntowej oraz służebność osobista mieszkania. Uprawnienia te (użytkowanie, służebność osobista, w tym służebność osobista mieszkania) mogą przysługiwać rolni­ kowi wtedy, gdy zastrzegł sobie je w umowie z następcą (art. 84, 85 usta­ wy). W braku zastrzeżenia umownego uprawnienia te (użytkowanie, słu­ żebność osobista) nie przysługują rolnikowi. Jest to niedopatrzenie usta­ wodawcy. Sprawa mieszkania oraz użytkowania nieruchomości (zazwyczaj gruntowej) jest podstawową sprawą dla rolnika. Prawo do mieszkania oraz użytkowanie działki na ogół było zastrzegane w dotychczasowych ustawach (1977, 1982) o różnym charakterze prawnym. Nie ma na to tu miejsca. W przepisach przechodnich ustawy w zasadzie wzmocniono w zakresie pra­ wa do mieszkania oraz działki dotychczasowe uprawnienia rolników. Nie uregulowano tego problemu w ustawie. A jest to podstawowe prawo, upraw­ nienie rolnika — mieszkanie, użytkowanie (własność) działki. Daje mu to gwarancję stabilności życiowej tak konieczną w umowie dożywocia. Zgo­ dnie z art. 28 ust 4 pkt 1 rolnik może zachować na własność nieruchomość gruntową wraz z budynkami oraz nieruchomości gruntowe o obszarze do 1 ha gruntów rolnych i leśnych. Ale takie uprawnienie musi wynikać z tre­ ści umowy z następcą (art. 84, 85, 91 ustawy). W braku takiego zastrzeże­ nia rolnik przenosi własność całego gospodarstwa rolnego (art. 84, 85 usta­ wy). Stąd rola notariusza -—- osoby sporządzającej umowę — aby wskazać rolnikowi na to prawo i należycie je zabezpieczyć także przed naciskami psychicznymi ze strony następcy. Rolnikowi wolno oczywiście — wynika to ze swobody umów — zachować słabsze prawo niż własność mieszkania (z nieruchomością gruntową) oraz własność nieruchomości gruntowej. Rol­ nik może bowiem zachować sobie przykładowo tylko służebność osobistą mieszkania i pomieszczeń gospodarczych oraz użytkowanie działki gruntu (nieruchomości gruntownej) do 1 ha. Z art. 28 ustawy wynikają także szer­ sze uprawnienia rolnika, do przepisu tego należy odesłać. W braku odmiennych postanowień (art. 88 ust. 2 ustawy, art. 908 § 1 rolnik ma tylko status domownika w zakresie uprawnień mieszkanio­ wych oraz nie ma prawa użytkowania działki gruntu (nieruchomości grun­ towej). Rolnik jako domownik jest dzierżycielem, nie jest posiadaczem mieszkania. Nie przysługuje mu zatem ochrona posesoryjna (art. 349 ani tym bardziej petytoryjna (art. 222 W tej sytuacji rolnik w każdej chwili może zostać usunięty z mieszkania i nie korzysta z ochrony poseso- ryjnej ani petytoryjnej. Przysługuje mu tylko — jak się wydaje — roszcze­ nie obligacyjne o przywrócenie statusu domownika (przywrócenie zamie­ szkania) w stosunku do następcy. Rolnik przeniósł na następcę własność i posiadanie gospodarstwa rolnego. Taki stan rzeczy wydaje się wątpliwy. Nie jest on uzasadniony w sensie etycznym i prawnym ani też społecznym. Wymaga to podjęcia odpowiednich zabiegów interpretacyjnych. Dożywot- nika można uznać za posiadacza zależnego mieszkania. Byłoby to upraw­ nienie obligacyjne wynikające z umowy dożywocia. A ponieważ do doży­ wocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczo­ nych (art. 910 § 1 nie wchodząc w dyskusje teoretyczne czy dożywo­ cie jest prawem rzeczowym ograniczonym, czy ya^w-prawem rzeczowym ograniczonym, czy zobowiązaniem realnym, należy przyjąć, że rolnik — do- żywotnik ma roszczenie rzeczowe (art. 251 w zw. z art. 222 w zw. z art. 910 czyli korzysta z ochrony prawnorzeczowej w zakresie mieszkania. Dożywotnik — rolnik miałby zatem roszczenie obligacyjne skuteczne względem następcy oraz prawnorzeczowe skuteczne erga omnes (względem wszystkich) o ochronę prawa swego do mieszkania. Przy tej koncepcji po­ nadto rolnik — dożywotnik korzystałby z ochrony posesoryjnej (art. 344 i nast. — art. 336 i nast. jako posiadacz zależny. I do tej koncepcji na­ leży się przychylić. Według mnie prawo dożywocia jest pewnego rodzaju prawem rzeczowym ograniczonym (art. 910 § 2 Sprawa wymaga in­ 48 terwencji ustawodawcy przez zastrzeżenie prawa do mieszkania i działki gruntu w postaci prawa własności, a przynajmniej służebności osobistej mie­ szkania i użytkowania działki. Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach (mieszkalnych lub gospodarczych) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego 1 ub nie wchodzących w jego skład. Przedmiotem umowy z następcą jest gospodarstwo rolne. Czasami umowa darowizny połączona jest z inną umową odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą itp. Stanowi wówczas tzw. umowę mieszaną i zachodzi kwestia, jakie przepisy należy do niej zastosować. Można ją albo rozłożyć na poszczególne elementy — M. N.: darowiznę — dożywocie — sprzedaż itd. — i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zasto­ sowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących14. 14 A. Ohanowicz, w: A. Ohanowicz, J. Górski, Zarys prawa zobowiązań, Warsza­ wa 1970, 15 Por. jw. Umowa z następca przedwstępna (lub zobowiązująca albo rozporządza­ jąca) z zastrzeżeniem innych postanowień, w szczególności świadczeń wza­ jemnych, może być umową mieszaną. Zachodzi wówczas pytanie, jakie przepisy do takiej umowy stosować. Trzeba odesłać tu do ogólnych zasad prawa cywilnego w tym zakresie. Można teoretycznie tę umowę rozłożyć na poszczególne elementy i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe — co nie wydaje się zasadne, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zastosowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących. Możliwe jest połączenie umowy darowizny z inną umo­ wą odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą Możliwa jest sytuacja odwrotna, połączenia umowy dożywocia z inną umową odpłatną lub nieodpłatną, np. z darowizną, sprzedażą. W umowie z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozpo­ rządzającej) mogą być różne świadczenia — umowa mieszana (dożywocie — darowizna — renta — sprzedaż — użytkowanie — służebność osobista mieszkania (por. jednak art. 908 § 2 — dzierżawa itp.). Trzeba zawsze badać, czy jest to umowa mieszana czy też zespół umów połączonych ze sobą wzajemnie. W braku odmiennej woli stron, która zawsze jest dopu­ szczalna zgodnie ze swobodą umów, jest to jedna umowa mieszana (art. 84 zd. 2 ustawy). Stosuje się tu ogólne zasady prawa cywilnego w tym zakresie. Jeśli jest to darowizna, to stosuje się zasady takie jak przy darowiźnie, chyba że przepisy ustawy z 20 XII 1990 r. stanowią inaczej. Jeśli jest to umowa dożywocia, to stosuje się przepisy o umowie dożywocia, chyba że z ustawy z 20 XII 1990 r. wynika co innego (z wyraźnych przepisów lub z ich wykładni). Kolejne zagadnienie to dopuszczalność zastrzegania w umowie z następ­ cą nieodpłatnej (np. darowizny) powyższych świadczeń („świadczeń dodat­ kowych”) na rzecz rolnika lub osób trzecich. Teoretycznie można prezen­ tować trzy stanowiska: 1) powyższe świadczenia mogą być zastrzegane w odrębnej umowie (dwie połączone umowy: z następcą, o „świadczenia dodatkowe”), 2) „świadczenia dodatkowe” mogą być zamieszczone w umowie z następcą, 3) świadczenia takie nie mogą być zamieszczone w umowie z następcą. Stanowisko pierwsze nie budzi wątpliwości, takie dwie zespolone nawet w jednym dokumencie umowy są dopuszczalne. Uznawali to nawet zwolennicy tezy trzeciej. Uzasadnienia normatywnego nie ma na pewno stanowisko trzecie, opiera się ono w istocie na założeniu, że zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” jest sprzeczne z zasadą nieod­ płatności umowy z następcą. Jak to uzasadniono uprzednio, umowa z na­ stępcą ze „świadczeniami dodatkowymi”, jest czynnością nieodpłatną. Uza­ sadnienie normatywne ma stanowisko drugie. Jego argumentacja pozosta- je w ścisłym związku z charakterem prawnym umowy z następcą. Kto jest zwolennikiem tezy, że umowa z następcą jest umową darowizny, ten ma sprawę bardzo prostą. Wszak dopuszczalna jest darowizna z poleceniem (art. 893 Z polecenia nie wpływa wierzytelność dla osoby uprawnionej. Do­ puszczalna jest tzw. darowizna obciążliwa, wynika to ze swobody umów; w umowie takiej darczyńca nakłada na obdarowanego obowiązek określo­ nego świadczenia na rzecz darczyńcy lub osoby trzeciej. Podmioty te mają wierzytelność o spełnienie świadczenia. Kto natomiast twierdzi, źe umo­ wa z następcą nieodpłatna nie jest umową darowizny, lecz odrębną umo­ wą cywilnoprawną, ten poprzez analogię z przepisów o darowiźnie (pole­ ceniu, darowiźnie obciążliwej), jako że są to umowy rodzajowe zbliżone, może uzasadnić dopuszczalność „świadczeń dodatkowych”. Za nimi prze­ mawia także zasada swobody umów (art. 58 Wynika z niej, że w nie­ odpłatnych umowach zobowiązująco-rozporządzających (umowa darowi­ zny, z następcą) dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Wprost to wynika obecnie z art. 84 zd. 2 ustawy. Nadto za ich przyjęciem przema­ wiają względy etyczne. Emerytury (renty) często nie zaspokajają usprawie­ dliwionych potrzeb rolnika. Fakt, że rolnik może wnieść powództwo ali­ mentacyjne przeciwko następcy16, nie wyłącza dopuszczalności „świadczeń dodatkowych” w umowie z następcą. Tradycyjnie w umowach, w których dochodzi do zmiany pokoleń w rolnictwie (dożywocie, darowizna, umowy nienazwane — działy za życia), dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Czemu inaczej postępować w umowie z następcą, która należy do tego typu umów. Z kolei zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” nie sprzeciwia się założeniom ustawy emerytalno-rentowej. Poza tym jest wyraźny przepis, który zezwala na ich zastrzeganie (art. 84 zd. 2). Nie ma obecnie ograni­ czeń do świadczeń „alimentacyjnych” w umowie z następcą. Świadczenia stron mogą być dowolne (art. 84 zd. 2). Ustawa z 1990 r. nie przewiduje ograniczeń wysokości świadczenia. Jest zatem bezdyskusyjne, że dopu­ szczalne są np. świadczenia dodatkowe w postaci opału, środków żywno­ ściowych. Nie sprzeciwia się to zasadzie nieodpłatności umowy z następ­ cą. Świadczenia te nie muszą mieć charakteru alimentacyjnego. Można przez analogię stosować do nich art. 913 § 1 i zamienić świadczenia w naturze na odpowiednią rentę, ale muszą być spełnione przesłanki wy­ mienionego przepisu. Nadto: „świadczenia dodatkowe” a także wzajem­ ne dopuszczalne są w umowie z następcą. Od woli stron zależy, czy zawar­ ta umowa ma charakter nieodpłatny (np. darowizny) czy odpłatny (np. do­ żywocia). „Świadczenia dodatkowe”, a także świadczenia wzajemne są do­ zwolone bez ograniczeń (art. 84 zd. 2 ustawy). 16 Uchw. SNz 8 I 1982 r. III CZP 58/81, OSNCP 1982, 17 2 ustawyz1990r. był art. 21ustawyz 1982 M. Niedośpiał,„Świadczenia dodatkowe”..., s. 26 in. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono ina­ czej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w art. 88 ust. 1 — to jest w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnie­ niem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnym i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa — świadczeń pieniężnych w wy­ sokości nie przekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty (art. 88 ust. 2 ustawy). Omówie­ nie tego przepisu wymagałoby odrębnego opracowania17. Umowa sprzedaży jest dopuszczalna, ale trzeba mieć na uwadze dewa­ luację pieniądza. Jeśli pieniądz nie zostanie skapitalizowany, np. w dobrach materialnych, np. dom, to traci na wartości. Dlatego rolnik musi rozważyć, czy dokonać umowy sprzedaży czy dożywocia; umowa dożywocia daje wprawdzie niskie, ale stałe dochody, zaś sprzedaż może dać wysoki jedno­ razowy dochód, który wkrótce m Umowa przedwstępna jest dokumentem, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie nabywcy i deweloperzy. Jak wygląda umowa przedwstępna z deweloperem? Na które paragrafy zwrócić uwagę? Kiedy ją podpisywać, a kiedy lepiej zrezygnować? Sprawdź szczegółowe omówienie umowy przedwstępnej z deweloperem i pobierz bezpłatnie wzór! Ważne: część zapisów zawartych we wzorze ulegnie zmianie 1 lipca 2022 roku w związku z wejściem w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem? Na rynku pierwotnym przy zakupie mieszkania od dewelopera spotkać się można z czterema rodzajami umów, tj. umową rezerwacyjną (kontrowersyjną w branży nieruchomości), przedwstępną sprzedaży, umową deweloperską i umową ustanowienia własności lokalu i sprzedaży. Umowa przedwstępna ze względu na swój charakter i formę analogiczną do umowy deweloperskiej jest mało popularna, ale to nie oznacza, że nie występuje wcale. Nie będzie niczym niezwykłym propozycja jej podpisania. Umowa przedwstępna powinna w tym przypadku przyjąć formę aktu notarialnego, by nabywca mógł sądownie dochodzić zawarcia umowy deweloperskiej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustawa deweloperska nie wprowadza żadnych odrębnych postanowień co do wyglądu zapisów czy formy umowy przedwstępnej deweloperskiej. Jej postać reguluje art. 389–390 kodeksu cywilnego, tak jak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego. Umowa przedwstępna z deweloperem powinna zawierać wszystkie elementy wymienione w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (lub w art. 35 w przypadku nowej ustawy deweloperskiej) niezbędne do zawarcia umowy finalnej, a zatem: określenie stron umowy; miejsce i data podpisania umowy; cena przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; określenie zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. W umowie przedwstępnej przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2021 AKT NOTARIALNY W zasadzie umowa przedwstępna z deweloperem nie musi mieć formy urzędowej, jednak jej notarialne potwierdzenie pozwala dochodzić realizacji zawartych w niej postanowień przed sądem. W artykule omawiamy paragrafy notarialnie zawartej umowy przedwstępnej z deweloperem, zatem dokument będzie nosił tytuł Akt notarialny i zostanie opatrzony indywidualnym numerem repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego (30 VI 2021) roku, przede mną, notariuszem Anną Nowak, w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”), których tożsamość ustaliłam na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Zapisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej z deweloperem rozpoczyna określenie dokładnej daty sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się również słownie w celu uniknięcia pomyłki. W tym samym akapicie imię, nazwisko, nazwę i adres kancelarii prawnej wpisuje notariusz, który sporządza akt. Następnie w kolejności wpisywani są uczestnicy, czyli strony umowy, zobowiązani do potwierdzenia swojej tożsamości dowodem osobistym. Poza imieniem i nazwiskiem oraz podstawowymi danymi personalnymi przy deweloperze pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres firmy, nr KRS) oraz pełnomocnictwie nadanym przedstawicielowi dewelopera. W sytuacji, gdy nabywców jest kilku (np. małżeństwo), widnieje informacja o pokrewieństwie między wskazanymi osobami. Jeśli małżeństwo razem kupuje nieruchomość z rynku pierwotnego, mając wspólność majątkową, to oboje zobowiązani są stawić się u notariusza i podpisać akt (ewentualnie z aktualnym pełnomocnictwem współmałżonka). Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Notariusz w następnej kolejności umieszcza podobną do wyżej informację mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości stron umowy, a także np. miejsca zamieszkania na podstawie przedstawionych mu dokumentów. Oświadczenia dewelopera Deweloper to inwestor, który lokuje własne pieniądze w budowę nieruchomości mieszkalnych, biurowych, handlowych czy przemysłowych, po to, by je sprzedać bądź wynająć i na tym zyskać. Zazwyczaj deweloper kupuje nieruchomość, czyli działkę budowlaną, w ciekawej i atrakcyjnej lokalizacji, potem nadzoruje cały proces inwestycyjny (od projektu budynku po jego wykończenie) i sprzedaż bądź wynajem nowo wybudowanej nieruchomości. Ze względu na brak dobrej regulacji prawnej czynności deweloperskich i częste nadużycia ze strony przedsiębiorców kilka lat temu nabywcy nieruchomości deweloperskich zostali objęci specjalnymi prawami, które zapewniają im ochronę przed nieuczciwie postępującymi deweloperami. Zasady te zostały zawarte w tzw. ustawie deweloperskiej (a od 1 lipca 2022 r. w nowej ustawie deweloperskiej), która reguluje sposób ochrony praw osób nabywających mieszkanie lub dom, a wobec których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper, który kupuje działkę na własność, a następnie stawia na niej budynek, jest właścicielem obu nieruchomości. Sprzedając mieszkania, zobowiązany jest przekazać nowym nabywcom prawo własności do danych lokali mieszkalnych czy domu. Nie może podpisać umowy przedwstępnej czy deweloperskiej z różnymi nabywcami, obiecując im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także biurowce, centra handlowe czy obiekty przemysłowe. W tym punkcie powinno być w miarę dokładnie opisane przedsięwzięcie budowlane, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach inwestycji została wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. Opis dokumentów przedstawionych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali, Podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży mieszkania właściciel nieruchomości zobowiązany jest przedłożyć dokumenty poświadczające prawo własności, odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Dodatkowo deweloper musi dysponować kopiami decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczeniem o samodzielności lokali. O czym mówią przywołane dokumenty? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Uwaga, na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać wznoszenia nieruchomości. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zatwierdza projekt budowlany, ale nie jest dokumentem zezwalającym na rozpoczęcie robót budowlanych. Decyzja taka ważna jest przez określony w niej czas, ale nie dłużej niż rok. Pozwolenie na użytkowanie Przed rozpoczęciem użytkowania budynku mieszkalnego deweloper musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie, składając właściwy wniosek w urzędzie. Jeszcze przed złożeniem takiego wniosku inwestor musi powiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zamiarze użytkowania nieruchomości. Służby muszą wyrazić swoje stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem, a jeśli tego nie uczynią w ciągu 14 dni, uznaje się, że nie wyrażają sprzeciwu i nie mają uwag. Za użytkowanie nieruchomości bez pozwolenia grozi kara finansowa. Zaświadczenie o samodzielności lokalu Dokument ten potwierdza, że dany lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość. To zaświadczenie jest konieczne dla ustanowienia odrębnego prawa własności dla tego konkretnego lokalu. Deweloper jest właścicielem budynku mieszkalnego, ale by nabywcy kolejnych lokali mieszkalnych mogli posiadać do nich prawo własności, konieczne jest ustanowienie samodzielności dla każdego z lokali. Odrębna własność lokalu sprowadza się do tego, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności, ale jednocześnie posiada udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Określenie przedmiotu umowy, czyli charakterystyka mieszkania § 3. Przedmiotem umowy jest :------------------- a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Istotnym elementem umowy przedwstępnej z deweloperem jest opis przedmiotu sprzedaży, czyli lokalu mieszkalnego. Poza powierzchnią użytkową mieszkania podaje się ilość i rodzaj pomieszczeń, z jakich składa się lokal, oraz jego położenie względem budynku mieszkalnego. W tym paragrafie można znaleźć również informację o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Opis zobowiązań dewelopera i nabywcy § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Deweloper jako właściciel nowo wybudowanej nieruchomości, czyli budynku mieszkalnego, zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności dla każdego lokalu, po to by nabywca mógł otrzymać prawo własności do swojego mieszkania. Pierwszym krokiem do ustanowienia odrębnej własności dla mieszkania w bloku jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Lokal z odrębną własnością to inaczej oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, który posiada pewne udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie 1 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości 16 000,00 złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ……………… (słownie: ………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………….…… zł (słownie:……………….…) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. Kluczową kwestią porozumienia między sprzedającym a kupującym, w tym przypadku deweloperem i nabywcą, jest cena zakupu mieszkania. W umowie przedwstępnej z deweloperem dokładna kwota sprzedaży nieruchomości musi się pojawić i suma ta jest wiążąca dla obu stron do samego zakończenia transakcji (chyba że obie strony zrezygnują z pewnych prac budowlanych lub zdecydują się na dodatkowe prace odpłatnie, wówczas sporządza się kosztorys i postanowienia w formie pisemnej). Zgodnie z ustaleniami między stronami umowy kupujący płaci zadatek w określonej kwocie. Zadatek to suma pieniężna, która stanowi zabezpieczenie wywiązania się stron z umowy. Zgodnie z charakterem zadatku, jeśli deweloper wycofa się ze sprzedaży mieszkania, nabywcy należy się suma dwukrotnie wyższa. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu lokalu, to suma przez niego wpłacona jako zadatek zostaje u dewelopera, czyli sprzedającego nieruchomość. Umowa przedwstępna z deweloperem ma formę notarialną, a zatem strony umowy mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. Okres zawarcia umowy § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia roku. Właściwe jest podanie czasu, jaki mają strony umowy na zawarcie docelowej umowy sprzedaży nieruchomości. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości inwestor zgłasza się do nabywcy w celu przystąpienia do przeglądu technicznego mieszkania. To często długo wyczekiwany przez nabywcę moment, któremu towarzyszą ogromne emocje. To jednocześnie niezwykle ważne wydarzenie, od którego zależy jakość wykończenia mieszkania, więc warto, by kupujący wyjątkowo skrupulatnie przyjrzał się, w jakim stanie jest lokal, czy jest zgodny z ustaleniami między stronami i czy wymaga jakichś poprawek. Wyróżnia się dwie formy dokumentu: protokół odbioru technicznego i protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Pierwszy z tych protokołów dotyczy oceny stanu technicznego lokalu i wiąże się ze spisaniem występujących w nim wad. Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, poza oceną techniczną, obejmuje również spisanie stanu liczników i wydanie kluczy do mieszkania. W obu dokumentach powinny pojawić się takie informacje, jak: data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis przedmiotu sprzedaży (mieszkania wraz z przynależnymi pomieszczeniami). Przy protokole odbioru technicznego należy wpisać zgłaszane przez nabywcę usterki i zastrzeżenia co do stanu technicznego mieszkania, a także ustalenia między stronami co do sposobu i czasu ich usunięcia (przez dewelopera). Nie należy obawiać się zgłaszać zauważonych usterek, bowiem to w interesie nabywcy jest, by otrzymał mieszkanie w przyrzeczonym stanie. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL 75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej spoczywa na właścicielu nieruchomości. Wniosek składa się w formie pisemnej na właściwym formularzu, który można uzyskać w urzędzie bądź pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W przypadku umowy zawieranej notarialnie, to notariusz w imieniu nabywców, wyśle wypełniony wniosek do właściwego sądu. Koszty sądowe i notarialne § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167 poz. 1398), za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z §§ 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( 148, w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 200,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 938,00 (dziewięćset trzydzieści osiem) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu A K T ten został odczytany, przyjęty i Koszty sporządzenia aktu notarialnego opłaca nabywca nieruchomości. Jakiego rodzaju są to opłaty, czego dotyczą i jakiej kwoty można się spodziewać? Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Notariusz odczytuje sporządzony akt i upewnia się, że uczestnicy dokładnie rozumieją jego treść i znaczenie, a akt jest zgodny z ich wolą. Następuje podpisanie dokumentu przez strony umowy. Umowa przedwstępna z deweloperem - wzór Repertorium A numer 1233/2015 Uwaga: jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane. Wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz, zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) roku, przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działająca jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu ………………………… roku oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia ………………………… roku …………………………, – w ramach inwestycji wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali. § 3. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z …………………………, …………………………, …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku nr ………………………… przy ulicy ………………………… w ………………………… wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz udziałem częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokal. § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto ………………………… (…………………………) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości ………………………… złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ………………………… (słownie: …………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………………………… zł (słownie: …………………………) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia ………………………… roku. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( 167 za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( Nr 148, w kwocie ………………………… złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie ………………………… złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty ………………………… złotych, czyli ………………………… złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę ………………………… (…………………………) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik - Zakup działki z reguły jest zaplanowany, a jej wybór dobrze przemyślany. Czasem jednak trafia się świetna okazja, która wymaga szybkiego działania i wówczas łatwo popełnić błąd. Aby tego uniknąć, warto przed zakupem podpisać umowę przedwstępną, która da nam czas na sprawdzenie, czy działka, którą chcemy kupić, na pewno spełnia nasze oczekiwania. Umowę przedwstępną podpisuje się też, gdy z jakiegoś powodu w danym momencie nie jest możliwe zawarcie umowy docelowej, ale jesteśmy zdecydowani na zakup. Najczęściej wiąże się to z kredytem. Umowa przedwstępna jest zwykle warunkiem jego uruchomienia, ale daje nam też pewność, że w międzyczasie nikt inny nie kupi tej działki. Może się również zdarzyć, że choć jesteśmy przygotowani finansowo, sprzedający nie jest w stanie udzielić nam wszelkich niezbędnych informacji. Podpisanie umowy sprzedaży może być wówczas ryzykowne. Dlatego dopóki nie upewnimy się, że stan faktyczny i prawny działki nie budzi wątpliwości, warto podpisać umowę przedwstępną. Kiedy zaś sprzedający uchyla się od podpisania takiej umowy, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Innymi słowy, umowa przedwstępna to pewnego rodzaju gwarancja, że transakcja będzie bezpieczna i dojdzie do skutku w ustalonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży działki - na co zwrócić uwagę Umowa przedwstępna daje nam możliwość sprawdzenia istotnych kwestii, przed zawarciem umowy ostatecznej. Dlatego przed jej podpisaniem dobrze się zastanówmy, co musimy i chcemy sprawdzić oraz ile czasu będziemy na to potrzebować. Dopiero wówczas ustalmy termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający powinien nam udostępnić numer księgi wieczystej. To pozwoli na sprawdzenie, czy jest on jedynym właścicielem danej działki, czy nie ciąży na niej hipoteka albo prawa osób trzecich, takie jak służebność gruntowa czy roszczenia o przeniesienie własności. Drugi ważny dokument to wypis z ewidencji gruntów i budynków. Na jego podstawie ustalimy, jak działka jest położona, gdzie przebiegają jej granice i jaką ma powierzchnię. Dowiemy się też, jakie jest sąsiedztwo działki oraz jakie jest jej zagospodarowanie. Gdy na działce znajdują się jakieś budynki, sprawdzimy ich przeznaczenie, ustalimy właścicieli oraz znajdziemy ewentualne wpisy do rejestru zabytków czy obiektów objętych ochroną przyrody. Jeśli sprzedający nie dysponuje wyrysem i wypisem z ewidencji gruntów, możemy wystąpić o niego samodzielnie. Dane te są jawne, z tym, że nie będąc właścicielem, musimy wskazać interes prawny w ich uzyskaniu. Wystarczy zamiar zakupu działki potwierdzony umową przedwstępną. Za sporządzenie wypisu pobierana jest opłata. Powinniśmy też upewnić się, czy na działce, która jest przedmiotem umowy, będzie można wybudować dom czy inne obiekty. Stąd właściciel powinien nas poinformować, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, abyśmy mogli to sprawdzić. Jeśli okaże się, że nie — możemy wystąpić do właściwego terytorialnie urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W momencie składania tego wniosku nie musimy być jeszcze właścicielem działki, natomiast ten dokument może okazać się kluczowy przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. Zanim złożymy wniosek, musimy jeszcze dowiedzieć się, czy działka jest uzbrojona, czyli sprawdzić kwestię doprowadzenia mediów, takich jak woda i prąd. Jeśli tak, sprawa jest prosta. Jeśli nie, musimy zorientować się, czy w ogóle będzie to możliwe oraz przy okazji ile to będzie kosztowało i trwało. W tym przypadku niestety wiążącą odpowiedź, czyli techniczne warunki przyłączenia, uzyska tylko właściciel działki. My możemy co najwyżej zapytać się o to u dostawców mediów. Na odpowiedź przyjdzie zapewne poczekać, więc po raz kolejny przyda się czas, który daje umowa przedwstępna. Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki Kiedy zadbamy już o niezbędne kwestie formalne, warto sprawdzić też te mniej oczywiste, o których właściciel często nie wspomina. Na przykład, jeśli w domu, który ma powstać na działce, planujemy korzystać z odnawialnych źródeł energii, istotną sprawą będzie możliwość odpowiedniego usytuowania budynku względem stron świata i brak obiektów zacieniających. Prawo określa również minimalne odległości ścian obiektu od innych budynków, dróg publicznych i od granic działki. Czy więc nasz wymarzony dom się na niej zmieści, a ukształtowanie terenu na wszystko pozwoli? Warto także sprawdzić rodzaj i strukturę gruntu oraz poziom wód gruntowych na działce. Można o to zapytać sąsiadów, można rozejrzeć się po okolicy i zobaczyć, czy pobliskie budynki nie mają śladów pęknięć mogących świadczyć o osiadaniu gruntu. Z kolei domy bez piwnic oraz wilgotne ślady na murach mogą wskazywać na podmokłe podłoże. Czasem wskazówką może być nawet okoliczna roślinność — sosny preferują tereny piaszczyste, wierzby mokre. Pewność w tej kwestii uzyskamy, zlecając badanie geotechniczne gruntu. Jest to niestety dość kosztowne. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki? Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Wielu pośredników nieruchomości (którym, nawiasem mówiąc, warto przekazać kwestie sprawdzenia wskazanych wcześniej aspektów) udostępnia na swoich stronach wzór umowy przedwstępnej. Powinna ona przede wszystkim wskazywać to, co jest istotne dla umowy docelowej, zatem: strony umowy (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dokumentu tożsamości) szczegółowo opisany przedmiot umowy — w naszym przypadku: dane właściciela działki (akt notarialny), lokalizacja i numer działki, numer księgi wieczystej, mapa, wypisy z ewidencji gruntów jeżeli są itp. cenę działki. Umowa do swojej ważności wymaga złożenia podpisów obu stron oraz wskazania miejsca i daty jej zawarcia. Nie jest natomiast konieczne zawarcie jej przed notariuszem, aczkolwiek wtedy mamy pewność, że zostanie sporządzona prawidłowo. Notariusz może też na jej podstawie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej w dziale „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”, co w razie uchylania się sprzedającego pozwoli nam skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej również nie jest obligatoryjne, ale warto to zrobić, aby uniknąć sytuacji przeciągania sprawy lub ponaglania do finalizacji. Zalecamy także wskazanie warunków, w jakich umowa przedwstępna może ulec rozwiązaniu. Dlaczego? Załóżmy, że umawiamy się na trzymiesięczny termin podpisania umowy ostatecznej. Przewidujemy, że tyle czasu wystarczy nam na załatwienie formalności. Tymczasem okazuje się, że na działce wiosną robi się bajoro, albo bank odmówił nam udzielenia kredytu. Zakup będzie więc bezsensowny albo wręcz niemożliwy. Jeśli nasza umowa przedwstępna ma formę wymaganą dla ważności umowy przyrzeczonej, a nie ustalimy w niej takich wyjątków, sprzedający ma prawo domagać się jej zawarcia w ustalonym terminie lub odszkodowania. Zadatek czy zaliczka Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej kupujący wpłaca sprzedającemu pewną kwotę na poczet przyszłej transakcji. Najczęściej w formie zaliczki lub zadatku. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, opłata ta, niezależnie od formy, jest odliczana od umówionej ceny działki. Jednak na wypadek gdyby do zawarcia umowy miało nie dojść, tylko zadatek zabezpiecza interes obu stron równomiernie. Czym się więc różnią te formy? W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej kupujący ma prawo domagać się zwrotu zaliczki nawet wtedy, gdy to po jego stronie leży odpowiedzialność za niedotrzymanie zobowiązania. Sprzedający więc zostaje z niczym. Natomiast w przypadku zadatku, gdy wina leży po stronie kupującego, sprzedający ma prawo go zatrzymać jako rekompensatę. Gdy to sprzedający wycofa się z umowy, kupujący może zaś żądać nie tylko zwrotu zadatku, ale również jego równowartości, czyli podwojonej kwoty. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obie strony zgodnie rozwiązują umowę przedwstępną lub gdy żadna ze stron nie jest odpowiedzialna za to, że umowa przyrzeczona nie mogła zostać zawarta. Wtedy sprzedający powinien zwrócić kupującemu zadatek w całości. Jak więc widzimy, umowa przedwstępna pozwala zadbać o niezbędne formalności i tak wszystko przygotować, aby zakup działki był sensowny, bezpieczny i korzystny. Może nas też uchronić przed nietrafionym zakupem, a nawet nieuczciwym sprzedającym. Czasem wyjątkowo atrakcyjna oferta jest nią tylko na pierwszy rzut oka. Okazuje się bowiem, że działki nie można uzbroić, jest położona na bagnistym terenie, albo w sąsiedztwie planowana jest budowa wielkotowarowej fermy trzody chlewnej. Podejmując zbyt pochopną decyzję, sporo więc ryzykujemy. W przypadku nieruchomości dodatkowo przepisy są tak skomplikowane, że naprawdę warto skorzystać z usług profesjonalistów, którzy wiedzą, na jakie aspekty trzeba zwrócić uwagę. Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Często jednak przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej, w której ramach dodatkowo dochodzi do zapłaty zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży. W związku z tym pojawia się pytanie, czy sprzedawca powinien rozpoznać przychód podatkowy w dacie otrzymania ww. zaliczki. Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi podstawę do odliczenia PIT? Sprawdź w artykule! Umowa przedwstępna a umowa sprzedaży Na początku warto zastanowić się, jaka relacja występuje pomiędzy umową przedwstępną a właściwą umową sprzedaży. Obie te instytucje uregulowane są w prawie cywilnym. Jak wskazuje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Natomiast w myśl art. 155 § 1 kc umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. W kontekście powyższych dwóch przepisów wskazać należy, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży. Przeniesienie prawa własności następuje dopiero w momencie jej zawarcia. Taka umowa wywołuje podwójny skutek – zobowiązujący oraz rozporządzający. W konsekwencji można zauważyć, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zapłata zaliczki na poczet przyszłego zakupu nieruchomości w momencie jej sporządzenia, w żaden sposób nie przenosi prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność, która następuje w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w przyszłości w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Strony zamierzające dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – umowy przedwstępnej, a następnie właściwej umowy sprzedaży. Pamiętać należy, że umowa przedwstępna wywołuje skutek zobowiązujący, natomiast umowa sprzedaży wywołuje skutki zobowiązujące oraz rozporządzające. W rezultacie przeniesienie prawa własności następuje dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku dochodowego Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po tej dacie, to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W kontekście powyższego przepisu istotne jest ustalenie zarówno momentu nabycia nieruchomości, jak i określenie momentu zbycia nieruchomości. Co jednak kluczowe w przypadku analizowanego problemu, zarówno moment nabycia, jak i zbycia należy powiązać z faktem przeniesienia prawa własności. Choć przepis posługuje się ogólnym pojęciem „zbycie”, to jednak zgodnie z wykładnią językową tego zwrotu należy przez to rozumieć czynność prawną prowadzącą do przeniesienia prawa własności. Tymczasem, jak ustaliliśmy na początku, umowa przedwstępna ma charakter jedynie zobowiązujący, a nie rozporządzający. To zatem prowadzi do wniosku, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wyznacza momentu nabycia. Decydujący w kwestii opodatkowania jest wyłącznie dzień zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Przykład 1. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 lipca 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 3 stycznia 2021 r. W tym przypadku nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku, ponieważ właściwa umowa zbycia nieruchomości zostanie zawarta po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości. Przykład 2. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 lipca 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 30 grudnia 2020 r. W tej sytuacji podatnik będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W terminie do 30 kwietnia 2021 r. podatnik ma obowiązek złożyć zeznanie PIT-39 oraz zapłacić należny podatek. Powyższe stanowisko jest również potwierdzane w wydawanych interpretacjach podatkowych. Przykładowo w piśmie Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 16 grudnia 2013 r., nr IBPBII/2/415-948/13/MM, możemy przeczytać, że aby wywołać skutek prawnopodatkowy w zakresie źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub praw. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości i praw, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna nie określa momentu odpłatnego zbycia nieruchomości generującego obowiązek podatkowy w podatku PIT. W konsekwencji, w sytuacji gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, właściwa umowa sprzedaży nieruchomości następuje zaś po tym okresie, obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie występuje. Umowa przedwstępna a przychód Powszechną praktyką jest przekazywanie określonej sumy pieniędzy w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Tego rodzaju wpłaty strony kwalifikują jako wpłaconą na poczet ceny sprzedaży zaliczkę lub zadatek. Uiszczenie tych kwot służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji i woli stron umowy sprzedaży. Mogą one ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. W związku z powyższym pojawia się pytanie, czy w momencie otrzymania wskazanych środków pieniężnych sprzedawca powinien je potraktować jako przychód i opodatkować. W celu wyjaśnienia powyższej wątpliwości należy wskazać, że otrzymany zadatek/zaliczka stanowi przychód podlegający opodatkowaniu dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej i przyrzeczonej umowy sprzedaży. Kwoty nie będą traktowane jako przychód w dacie ich otrzymania, lecz będą stanowiły część składową ceny sprzedaży w momencie odpłatnego zbycia nieruchomości. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 13 czerwca 2012 r., nr IPTPB2/415-189/12-2/KK. Przykład 3. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 marca 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 30 grudnia 2020 r. Podatnik otrzymał zaliczkę w kwocie 50 000 zł, natomiast cena sprzedaży została określona na poziomie 400 000 zł. W tej sytuacji podatnik będzie zobowiązany do zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości od kwoty 400 000 zł w zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia 2021 r. Otrzymane w momencie zawarcia umowy przedwstępnej kwoty tytułem zaliczki lub zadatku nie stanowią samodzielnego przychodu podatkowego. Obowiązek podatkowy powstaje co do całej kwoty w dacie zawarcia aktu notarialnego właściwej umowy sprzedaży. Mając powyższe na uwadze, możemy wskazać, że zawarcie umowy przedwstępnej jest zasadniczo czynnością neutralną na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Obowiązek podatkowy oraz konieczność zapłaty podatku należy w tym przypadku powiązać z momentem przeniesienia prawa własności, co następuje w dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest formą zobowiązania do zawarcia w przyszłości innej, konkretnie oznaczonej umowy. W rzeczywistości może dotyczyć wielu różnych przedmiotów, w tym także nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby taka umowa została sporządzona w odpowiedniej formie i zawierała w sobie konkretne elementy – od tego zależy ważność i skuteczność danego przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia innej umowy w oznaczonym czasie. Jest to kontrakt, na mocy którego w przyszłości ma dojść do zaciągnięcia innego zobowiązania, określanego mianem umowy przyrzeczonej. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Umowa przedwstępna w rzeczywistości może poprzedzać każdy rodzaj umowy, w praktyce najczęściej pojawia się ona jednak przy sprzedaży nieruchomości. Zasadniczym celem takiego zobowiązania jest niejako zabezpieczenie przedmiotu umowy przed wykupem przez inną osobę – przyszły kupujący rezerwuje sobie w ten sposób prawo do nabycia nieruchomości w oznaczonym czasie. Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną powinniśmy rozumieć zobowiązanie, przez które jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, stanowiąc jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościPodstawowym skutkiem zawarcia jakiejkolwiek umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości innej umowy, zgodnie z ustalonymi warunkami. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), w praktyce obrotu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa zobowiązująca pozbawiona skutku rzeczowego pełnią często podobne funkcje, w związku z czym ich odróżnienie może nastręczać trudności. Skutki wywierane przez obie umowy są jednak zasadniczo odmienne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą najczęściej jest umowa zobowiązująco-rozporządzająca lub umowa celu spełnienia świadczenia strony muszą złożyć oświadczenia woli, ewentualnie dokonać innych jeszcze czynności niezbędnych do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Z żądaniem takim może wystąpić jedna lub obie strony, w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zobowiązuje tylko jedną stronę, czy – co w praktyce jest sytuacją częstszą – dwie strony. Wydany na tej podstawie prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli, a w praktyce przyjmuje się, że zastępuje umowę że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności i tym samym nie może wywierać skutku w postaci przeniesienia prawa własności z chwilą jej zawarcia. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony muszą zawrzeć dalszą umowę, tym razem umowę zobowiązująco-rozporządzającą, przenoszącą własność albo też umowę tylko zobowiązującą do przeniesienia własności. W tym ostatnim przypadku konieczne będzie ponadto zawarcie dalszej umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościUmowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub garażu nie musi przybierać formy aktu notarialnego – w przeciwieństwie oczywiście do umowy przyrzeczonej, która obowiązkowo musi zostać podpisana przed notariuszem. Ustawodawca dopuszcza, aby umowa tego rodzaju została zawarta w zwykłej formie pisemnej, choć niesie to ze sobą określone skutki dla stron takiego zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 lipca 2020 r. (sygn. akt I ACa 139/19), brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie, niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej. O nieistnieniu czy nieważności umowy przedwstępnej nie może stanowić brak wskazania terminu zawarcia umowy art. 389 § 2 KC wyraźnie wskazuje, że nie jest konieczne określanie w umowie przedwstępnej takiego terminu. Niezastrzeżenie terminu ma jedynie ten skutek, że każda ze stron ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania jej wynika z powyższego dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości także w formie ustnej, choć forma ta nie jest polecana. Jeśli dojdzie bowiem do konfliktu pomiędzy stronami, niezwykle trudno będzie wykazać jakie ustalenia zostały poczynione w ustnej umowie przedwstępnej. Najbezpieczniejszą i najtańszą opcją jest zawarcie takiego zobowiązania w formie pisemnej (forma aktu notarialnego jest oczywiście tutaj także dopuszczalna).Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościCzasami zdarza się, że strony z różnych przyczyn nie zawierają umowy przedwstępnej. Oczywiście mają do tego prawo, jednak muszą liczyć się wówczas z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. Stosunkowo najmniejsze dolegliwości pojawią się, gdy obie strony zgodnie zdecydują się na rozwiązanie umowy przedwstępnej – co do zasady każda z nich zwraca kontrahentowi to co do tej pory świadczyła. Zupełnie inaczej będzie w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce wykonać swojego zobowiązania i uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli następuje to z jej winy, druga strona może żądać zapłaty stosownego odszkodowania, a nawet zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ten drugi przypadek jest jednak możliwy tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Forma pisemna gwarantuje jedynie prawo do stosownego odszkodowania z tytułu braku zawarcia umówionej w przyszłości skutki powstaną jednak, gdy strona nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, lecz nie robi tego ze swojej winy. W praktyce takie sytuacje wiążą się najczęściej z chorobą danej osoby, nagłym zdarzeniem losowym, utratą majątku, odmową przyznania zawnioskowanego kredytu na zakup mieszkania lub działki. W tej sytuacji decydująca będzie treść danej umowy przedwstępnej – jeśli strony określą w niej, że brak winy jednej ze stron, który pociąga niemożność zawarcia umowy przyrzeczonej nie wywoła żadnych skutków, to strona odstępująca nie poniesie w zasadzie żadnych konsekwencji prawnych. Z drugiej strony, jeśli umowa w żaden sposób nie będzie odnosiła się do tego rodzaju sytuacji, strona poszkodowana odstąpieniem zachowuje pełne prawo do stosownego odszkodowania, a nawet i żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli oczywiście umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). Treść umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w swej treści podstawowe elementy przyszłej umowy sprzedaży. Oczywiście Kodeks cywilny wskazuje tutaj niezbędne minimum, nie ma jednak przeszkód, aby strony skonstruowały znacznie szerszą umowę przedwstępną, niż wymaga tego od nich ustawodawca. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt IV CSK 109/18), strony mogą do treści umowy przedwstępnej, poza istotnymi postanowieniami (art. 389 KC), wprowadzać w granicach określonych w art. 3531 KC postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie ani skuteczności, ani nie odnoszą się do spełnienia świadczenia z tej umowy (zawarcie umowy przyrzeczonej), ale kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy. Zastrzeganie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej uznaje się za dopuszczalne, przy znacznym jednak zróżnicowaniu ocen co do ich prawnego charakteru. Chociaż porozumienia te są związane z umową przedwstępną, z reguły należy je traktować jako porozumienia odrębne. Ocena skutków zawarcia takiego porozumienia w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zależy przede wszystkim od jego jednak powinna zawierać podstawowa umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu lub działki? Będą to:oznaczenie stron umowy – przyszłego kupującego oraz sprzedającego,określenie przedmiotu umowy – zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży określonej nieruchomości,opisanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej,oznaczenie ceny sprzedaży danej nieruchomości,określenie prawa odstąpienia lub rozwiązania umowy przedwstępnej wraz z opisaniem skutków prawnych takiego zdarzenia dla stron,zadatek lub zaliczka, płatne w chwili zawarcia umowy przedwstępnej i zaliczane na poczet ceny w ramach przyszłej sprzedaży – nie jest to jednak element obligatoryjny,podpisy stron zobowiązania. FAQCzym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Jest to umowa, na mocy której jej strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w przyszłości, tzn. umowy jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w każdej formie – ustnej, zwykłej pisemnej, aktu notarialnego lub z podpisami urzędowo umowa przedwstępna zobowiązuje do bezwzględnego zawarcia umowy przyrzeczonej?Nie, ponieważ obie strony umowy przyrzeczonej mogą zdecydować o rozwiązaniu takiego zobowiązania. Jeśli taką decyzję podejmie jednak tylko jedna ze stron, musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi, głównie natury odszkodowawczej lub pod postacią przepadku zaliczki/ zadatku. Podstawa prawna:Art. 389. – [Umowa przedwstępna] – Kodeks cywilny

umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki